自建房买卖合同在法律上是否有效？小心这些常见无效情形！

发布日期： 2025-11-07 阅读量： 作者： admin

最近，我身边有个朋友遇到点事儿，他老家不是有套自己盖的房子嘛现在想卖掉换点钱。这事儿一出来，我就替他捏把汗。你说这自己盖的房，跟商品房不一样，这买卖合同签，到底有没有用？万一以后出点啥幺蛾子，那不是麻烦大？

这事儿勾起我的好奇心，也觉得挺重要的，毕竟现在城里房价高，不少人琢磨着去周边买这种自建房。我就想着，得把这事儿弄弄明白，也算是给自己提个醒，以后万一碰到，心里也有个底。

于是我就开始琢磨这事儿，打算自己实践一下，搞清楚来龙去脉。

第一步，我先是问问身边懂点法律的朋友。他们给的说法比较笼统，大概意思就是“看情况”，这跟没说差不多，还是让我一头雾水。感觉这事儿没那么简单。

然后，我就开始自己在网上扒拉相关的信息。搜不少说法，看一些案例，发现这里面的道道确实挺多。不是简单一句话就能说清楚有效还是无效的。

结合我扒拉到的信息和我自己的理解，我大概捋出这么几条：

得看这自建房盖在哪儿。 这点特别关键。如果是在农村的宅基地上盖的，那情况就比较特殊。因为宅基地是村集体所有，分给村民是用来保障居住的，不是随便能买卖的商品。
如果是农村宅基地上的房子，卖给谁也很重要。 如果是卖给同一个村集体经济组织的成员，比如说，你这个村的人卖给同村的另一个人，这种情况，一般合同是有效的。因为这符合宅基地在本村内部流转的规定，没 нарушать 大原则。
但要是想把农村宅基地上的房子卖给外村人，或者城里人（也就是非本集体经济组织成员），那这合同基本上就是无效的。因为买家不是这个村集体的人，按规定就没资格获得这个宅基地的使用权。就算签合同，也违反国家关于宅基地管理的强制性规定，法律上一般不承认。
那要是不是农村宅基地？ 比如说，是在城镇规划区内，自己有合法的土地使用权（比如通过出让方式拿到地），然后按照规定办理合法的建房手续盖起来的房子。这种情况下的自建房，就不太一样。
对于这种城镇里的、手续齐全的自建房，只要买卖双方都是成年人，有正常的思考和判断能力（法律上叫完全民事行为能力），签合同的时候是你情我愿，真实意思的表达，而且合同内容不违反法律法规的强制性规定，不破坏社会公共利益啥的，那这个买卖合同通常就是有效的。

搞清楚这些，我心里大概就有谱。

我自己实践摸索的结果就是：自建房买卖合同这事儿，不能一概而论。关键得看几个核心要素：

房子的地是什么性质？（农村宅基地还是城镇国有土地）
房子本身的手续是否合法齐全？（有没有合法的审批、建设手续）
如果是农村宅基地上的房子，买家是不是本村集体的人？
签合同的双方是不是自愿、公平交易？

把这些都弄清楚，才能判断这个合同到底靠不靠谱。像我那个朋友的情况，他是农村宅基地上的房子，想卖给一个城里亲戚，那我估计这合同的法律效力就比较悬，得提醒他注意风险。

这回实践也让我明白，遇到这种事儿，千万不能想觉得签字就万事大吉。还是得多解解相关的规定，或者找专业人士问问清楚，不然真可能掉坑里。分享出来，也希望对大家有点用。

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